מיחזור משכנתא

משכנתא נוחה - ייעוץ משכנתאות

מיחזור משכנתא 

שינויים במשק , שינוי מדיניות בנק ישראל ועוד הם הגורמים המשפיעים בצורה ישירה על כדאיות מיחזור משכנתא למשקי הבית בישראל. מיחזור משכנתא זהו תהליך המרה של משכנתא קיימת בו בוחנים איך והאם כדאי לשנות את התנאים הקיימים במשכנתא שלנו- לשנות אותם לגמרי או להשאיר חלק מהתנאים הקיימים כמו :מסלולים, פריסת שנים שונה בהתאם לצורכי משק הבית ושינוי ריביות בהתאם לשינויים במשק ובעצם בונים משכנתא חדשה שחוסכת לנו כסף ויותר מזה מתאימה לנו יותר במצב הנוכחי עם ראייה קדימה .

לצורך ההמחשה :

נניח שלקחתי משכנתא שכולה מורכבת ממסלול אחד : ריבית קבועה לא צמודה למדד בריבית של 3%. ונניח שהיום בגלל השינויים בכלכלת המדינה הבנקים מוכרים את הכסף זול יותר ואדם עם תנאים כמו שלנו מקבל היום 2% אחוז ריבית במקום %3 ועל כן אנו רוצים לקחת את המסלול של ריבית קבועה לא צמודה עם תנאים חדשים. שינוי תנאי המשכנתא שלך לתנאים חדשים זו בעצם מחזור משכנתא. 

ישנם 2 אפשרויות למחזור משכנתא :

  • מיחזור בבנק בו נטלתי את המשכנתא –  מצב בו כאשר אנחנו רוצים לשנות את תנאי המשכנתא שלנו בבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית , מיחזור זה נקרא מיחזור פנימי.
  • מחזור בבנק אחר – לקיחת משכנתא חדשה עם תנאים חדשים בבנק אחר ואיתה נפרע את המשכנתא הישנה.

 

נשאלת השאלה, אז רגע מה הכי כדאי לי מחזור פנימי או חיצוני?! תשובה חד משמעית ניתן לקבל אצל יועץ משכנתאות לאחר בחינה מחודשת ובהתאם לנתוני הלקוח ושוק המשכנתאות.

איך נדע אם כדאי לנו למחזר את המשכנתא

מיחזור משכנתא, מתי מגיע הרגע בו אני מתאים את המשכנתא הנוכחית שלי לצרכים החדשים שלי. ככלל מומלץ לבדוק את כדאיות המשכנתא הנוכחית שלנו כול שנה /שנה וחצי תנאי שוק המשכנתאות מאוד משתנים מפעם לפעם ולעיתים גם בצורה תכופה על כן מומלץ מאוד להיות במעקב. ישנם מספר פרמטרים בהם תהיה לנו סיבה מוצדקת לבצע מיחזור משכנתא אתמקד בעיקריים:

1.חוסר בתכנון המשכנתא – קורה שנוטלי משכנתא פעלו בפזיזות ולא התייעצו /בדקו את נושא המשכנתאות לפני נטילת המשכנתא על הדירה שהם קנו , כי הם היו לחוצים, עצלנים , חוסר במודעות או כל סיבה אחרת בה הם היו יכולים לקבל תנאי משכנתא על פי הצרכים האמיתיים שלהם משכנתא שמתאימה להם ולא לבנק. לכן משפחות שנטלו משכנתא בזמן לחץ ועברה תקופת הלחץ – מומלץ לכל משפחה לבחון מיחזור בצורה נוחה ורגועה והניסיון מוכיח שאין ספק שיחסכו המון כסף מהמשכנתא שנטלו מהבנק ללא תכנון מוקדם.

2.ירידת ריביות – כלכלה היא דבר מאוד דינמי ובארץ קיים גוף שמשפיעה על המשק הוא בנק ישראל המנסה לאזן את המשק על מנת שלא יהיו תנודות קיצוניות . התערבותו של בנק ישראל באה לידי ביטוי בריבית בנק ישראל משפיעה בצורה ישירה על ריבית הפריים. ריבית הפריים היא מסלול פופולרי בקרב נוטלי המשכנתאות והיות ויש דינמיות בריביות הפריים וריביות המשכנתא שמציעים הבנקים כדאי לבחון מפעם לפעם את כדאיות מיחזור משכנתא ולחשב מסלול מחדש.

3.החזר חודשי לא מנוצל/חונק – החיים מאוד דינמיים ולפעמים מביאים לשינויים כלכליים על כן כדאי מאוד לבחון את ההחזרים שלנו במשכנתא במידה וישנם שינויים כלכליים טובים – הכנסה שגדלה ,סיום הלוואות והתחייבות , תינוקות שכבר לא במעונות , זוהי הזדמנות מצוינת לבדוק כדאיות להגדלת ההחזרים החודשיים במשכנתא- ככל שתקופת המשכנתא קצרה יותר הריביות על סכום המשכנתא קטנים יותר. מנגד אם נכנסנו המשפחה מתרחבת ויש הרעה בהכנסות החודשיות /הוצאות חיוניות גדלות והמשכנתא לא מתאימה לצרכים שלנו – אנו מוכרחים לתת מענה למצוקה הזו וזו בטח סיבה הכרחית למחזור משכנתא.

4.פירעון חלק מהמשכנתא  – לא מדובר במשפחות שיש להם דוד זקן בחו"ל שהחליט שהוא מנדב להם סכום עתק , אלא במקרים קלאסים שקורים כמעט לכל משפחה בנקודת זמן מסוימת : שחרור כספי קרן השתלמות, כספי ביטוח , מכירת נכס ועוד. משפחה המחליטה לפרוע חלק מהמשכנתא יש לה סיבה מוצדקת לבצע מיחזור משכנתא שכן אחד המרכיבים המשפיעים על ריביות המשכנתא הוא אחוז מימון הנכס – וכשהם פורעים חלק מהמשכנתא אחוז המימון יורד וכדאיות למחזור המשכנתא גדל.

 

בדיקת היתכנות פשוטה – דוח יתרות 

מה זה דוח יתרות אתם שואלים ? דוח יתרות מרכז לנו את כל תנאי המשכנתא החשובים והרלוונטים המרכיבים את התשלום החודשי אותו אני משלם : גובה ריבית , משך התקופה בכל מסלול , גובה החזר חודשי ,צורת תשלום והדובדבן שבקצפת עמלות פרעון/ היוון. דוח יתרות עדכני ע"י הבנק יעזור לנו לבדוק התכנות בבדיקה פשוטה לצד בדיקת נתוני שוק המשכנתאות וכלה בהחלטה איך ,כיצד והאם לבצע מיחזור משכנתא בפועל. כמובן לאלה שלא בקיאים בתחום המשכנתאות חובה להתייעץ עם יועץ משכנתאות – בדר"כ בדיקת היתכנות וכדאיות למיחזור היא בחינם. 

דוח יתרות ניתן לקבל בקלות בדיגיטל (יש כאלה המגבילים אתכם במידה ואין לכם חשבון עו"ש ) או בטלפון במוקד משכנתאות.

 

החלטתם למחזר את המשכנתא, במה זה כרוך ?

לאחר שעברנו את השלבים שדנו עליהם בתחילת המאמר וביצענו בדיקת היתכנות והחלטנו שאנחנו רוצים למחזר את המשכנתא כדאי לקחת בחשבון מספר נקודות חשובות ביותר בחלקם תקפות גם במחזור פנימי וגם במחזור חיצוני.

 

  • עמלת פתיחת תיק –בעת מיחזור משכנתא כמו בנטילת משכנתא חדשה הבנק פותח תיק וזה לא משנה איפה נבצע מיחזור משכנתא ופתיחת התיק כרוכה בעמלה. כמובן שכל בנק יש לו את המדיניות שלו בגין עמלת פתיחת תיק ,הנחה ללקוח חדש, שימור לקוח קיים וגם כאן אפשר לבצע משא ומתן על עמלת פתיחת התיק. עלות פתיחת תיק היא  0.25% מגובה ההלוואה (לדוגמא: מהלוואה של 100 אלף ש"ח נצטרך לשלם 250 ש"ח)חשוב לציין כי סכום העמלה נכנס בתוך סכום המשכנתא (כמובן שאפשר לשלם בנפרד).

  • שמאות במידה ונעבור לבנק אחר- במידה והחלטנו לבצע מיחזור פנימי לא נדרש לבצע שמאות לדירה , אך במידה ונחליט לעשות מיחזור חיצוני נדרש לבצע שמאות, היות והבנק לא יודע מה הערך של הנכס על מנת לדעת מה אחוז המימון אותו הם יכול להציע. בנוסף ידוע כי ערך הדירות בארץ בדר"כ מצב עליה ועל כן במקרים מסוימים אפשר רק להרוויח מהשמאות במיחזור משכנתא כי אחוז המימון יורד מה שאומר שנוכל לדרוש מהבנק ריביות הרבה יותר אטרקטיביות משמע חסכון כספי גדול. עלות שמאות דרך הבנק בדר"כ עולה בין 450 ל 1,400 ש"ח. שמאות במסגרת הלוואת זכאות עולה 269 ש"ח.

 

  • הרשאה לרישום הערת אזהרה לבנק החדש – במצב בו אנחנו לוקחים משכנתא לא בבנק בו לקחנו את המשכנתא הנוכחית. הבנק שפנינו אליו ידרוש לטובתו הערת הזהרה לכן הוא יבקש הרשאה לרישום הערת הזהרה מהבנק שכבר יש לנו משכנתא ועליו קיימת הערת אזהרה .פעולה זו די פשוטה בין הבנקים ונקבעה כמחוייבת ע"י הבנקים לטובת לקוחותיה.
    עלות רישום הערת אזהרה בטאבו כמה מאות ש"ח בודדים.

 

  • עדכון/ביטול ביטוחי משכנתא –כשאנו נותנים משכנתא אנו רוכשים ביטוח שתקף למשכנתא הישנה שלקחנו עם התנאים שכבר אינם רלוונטים כגון : ריביות ,סכומים ותקופות ישנות שאינם רלוונטיות מפני שינוי תנאי המשכנתא .לכן הביטוח לא רלוונטי ונדרש לעדכן את חברת הביטוח או לקבל הצעה חדשה ועדכנית יותר(אגב זה לא משנה אם המחזור פנימי או חיצוני ).

 

הפעולות אותן נדרש לקחת בחשבון ולבצע בעת מיחזור משכנתא הן פשוטות אך חשובות מאוד בתכנון הפיננסי בעת ביצוע מיחזור משכנתא.

לסיכום :)הפעולות אותן נדרש לקחת בחשבון ולבצע בעת מיחזור משכנתא הן פשוטות אך חשובות מאוד בתכנון הפיננסי בעת ביצוע מיחזור משכנתא. 

לשיחת ייעוץ ללא עלות , השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

שאלות שאוהבים לשאול אותנו

במשכנתא נוחה עלות בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא היא ללא עלות – התקשרו אלינו לאחר שהוצאתם דוח יתרה לסילוק מהבנק בו לקחת את המשכנתא ועוד באותו היום אנו נעדכן אתכם על כדאיות מיחזור המשכנתא – רוב הסיכויים שיש לכם אופציה לחסוך עשרות אלפי שקלים – מהרו להתקשר /להשאיר פרטים.

חשוב לדעת!

אני תמיד ממליץ לבחון את כדאיות המיחזור קודם כל בבנק בו יש כבר משכנתא קיימת לא רק מפני שזה הכי קל מבחינה כספית וגם בירוקרטיה, אלא בגלל שבנקים נוטים לשמר את הלקוחות הקיימים שלהם ולפעמים לא כדאי לעבור בנק אחר בשביל הצעה נגדית שקיבלנו בבנק מתחרה המגלמים חיסכון של כמה אלפים בודדים ובתוכו מגולמת התעסקות בניירת ועלויות שהופכים את המחזור ללא משתלם. 

מנגד , לפעמים הבנקאי שלנו לא כ"כ מבין כיצד לשמר לקוח(בלשון עדינה) ויהיה כדאי מאוד לשלם קצת כסף (ביחס לחיסכון הסכום מינורי) ולבצע פעולות בירוקרטיות על מנת לקבל חיסכון מקסימלי ע"י מיחזור בבנק אחר.

משכנתא נוחה - מתאימים לך משכנתא

משרדנו עוסק באחד הנושאים החשובים ביותר לקבלת החלטה בחיים- ייעוץ משכנתא. אנו מתמחים במגוון רחב של משכנתאות,משכנתא חדשה ,מיחזורי משכנתא ,מחיר למשתכן, משכנתא לכל מטרה ועוד. אנחנו במשרד מתמחים בהשגת התוצאה הטובה ביותר עבור המיוצגים שלנו ובליווי הלקוח עד להשגת התוצאה המקסימלית בנטילת המשכנתא. 

אשמח שתצרו קשר -שיחת ייעוץ ללא עלות , משכנתא נוחה – ייעוץ משכנתאות.

לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות

השאירו פרטים ונחזור אליכם